超幸運女神 愛爾發的二三事

最近大家討論的沸沸揚揚的議題，就是實價課稅。政府開始針對一些有實價登錄的案子，調查出售的的報稅狀況。到底實價課稅要怎麼課? 當你搞懂了以後，你就會發現，其實也沒有那麼恐怖喔 !! 依照法規規定，個人在年度出售房屋，應依以下方法計算財產交易所得或損失，如果計算出來的是財產交易損失，則可列報財產交易損失特別扣除額，但其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得在以後3年度之財產交易所得扣除之。

(一) 核實認定 (也就是實價課稅)：以出售價額減除成本及必要費用。採用這個方法應該檢附買進、賣出之契約(私契)，且契約書應附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證。計算方式如下：

    財產交易所得為實際成交價減除取得成本及必要(移轉)費用。所謂取得成本包括取得房屋之價金、購入房屋達可使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)、房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值之增置、改良或修繕費等。而所謂必要費用，則包括為房屋所有權移轉支付之仲介費、廣告費等。
    但一般而言，由於買賣契約書所載的價款為房、地總價，故應以房地買賣價差，按出售之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值合計數之比例計算財產交易所得或損失。 (也就是說依照房、地比攤計房屋的課稅所得繳稅。)

(二) 未能提供證明文件(就是用房屋評定現值去算)，請依財政部頒訂財產交易所得標準，按出售年度房屋評定現值及財政部頒訂財產交易所得標準核。

1989 / 8 / 26，由無住屋組織發起的無殼蝸牛夜宿忠孝東路活動場景（中國時報資料照片)

前晚我跟幾個朋友去聽趙靖宇及林奇芬的小資買房術講座，其中林奇芬分享了一張圖，讓我印象相當深刻。她問 : 「這張圖像不像是最近的太陽花學運 ?」引起眾多聽眾的注意，其實這張圖是 1989 年，民眾抗議房價太高，號召群眾上街頭，躺在當時最貴的精華地段忠孝東路上。查詢了一些新聞資料，據報導當時約有 4 萬 ~ 5 萬名無屋者參加此活動，表達房價跟貧富不均的怨恨，當時的總統李登輝，為了平息民怨，推出六萬元國宅的政策，台灣房價並未停止上漲，但暫時緩解了人民的不滿。

老實說，看到這張圖讓我很驚訝 ! 25 年前的那個時空背景，我可能才剛上小學，而 25 年後的今天，我們仍然也處在房價高漲的緊張環境中。去年過年，我曾經去一個朋友家作客，剛好聽長輩說起以前的生活情況，那時朋友就發牢騷  ，對著長輩說 :「那是你們以前有那樣的時空背景跟經濟環境，我們現在跟以前可不一樣 ! 現在的年輕人跟你們遇到的情況不同，我們的薪資結構越來越低，不像你們以前那麼好賺錢 …」當時，我似乎覺得朋友說的沒錯，但這兩天看到這張夜宿忠孝東路的場景圖，我想，也許當時候的爸媽們，跟我們現在內心有的焦慮是一樣的。
也因為這個同理，讓我想要了解過去，才真正去看到關於台灣房地產的循環走勢。就像【 台灣房價會因為「人口紅利」崩盤嗎？】這篇文中，Ellie 取用李同榮的圖，來說明「資金動向」對房價的影響。

網路上偶爾會有些言論說都是投資客或者懂的房產投資的人在炒房，讓經濟怎樣怎樣。這幾年身邊的人有很多成功經驗，的確很多人看到成功會想要學。但實際上真正獨立進場的人卻不多。除了資金，還有很多專業跟心理層面的因素是阻礙前進的原因。

說實在，我很佩服真的學了就進場實際操作的人。有些人的確得到豐碩的果實，就像曾經有一位學員分享，多年前他因緣際會下投資了一間預售屋，繳了一年多的錢之後，沒想到轉售後的獲利是他那時候將近一年的年薪。

有時候我們想要得到更多的收入更多的報酬，就像在公司薪水跟獎金就是根據你的貢獻，老闆對你的表現給的。在房地產這一塊，的確越能解決問題，或者越能承擔壓力與風險，就也能有相對的報酬。

如果你沒有很理解房地產，或許再看到成功案例的背後，你能多一點理解他們願意承擔了什麼!


有朋友多年前也處裡被報拆，工班無法續做擺爛，或者碰到惡房客的一些突發事件

來到新工作已經六個半月

農曆年前我們工作室搬了新家

農曆年後第一週在施工與佈置的新奇裡

我們花了不到5天的時間就把新環境整理佈置好

以前和好朋友分租辦公室，樓上樓下跑，是個有趣的體驗

現在搬新家，沒有隔間一目了然，要溝通變得快速許多，做起事情來更迅速

2013感覺又像開始一段新的生活。

農曆年後整個購屋市場又紛紛熱鬧起來

我們的業務與代辦事項越來越充實

幫好幾個客人議價議到客人變成好朋友，也有議到客人很驚訝的!

你有想過這個問題嗎? 寬限期到底是什麼

首先，我們先來認識什麼是『寬限期』。『寬限期』全名應該稱為『還息不還本的寬限期』，在寬限期內，每期只需繳交貸款利息，不需要攤還本金，由於每月要繳的金額比較少，壓力比較輕。一般銀行通常會提供2年的寬限期，部分銀行甚至提供3年或以上的寬限期。不過，由於寬限期內沒有攤還本金，當寬限期屆滿後 (比如2年之後)，每月除了必須攤還利息之外，另須攤還本金，因而將大幅增加每月之還款負擔，而且本來用要20年還的本金，變成要用18年還完，所以每月平均要還的金額就變多了。

房貸真的要背一輩子嗎？

很多人會想要趕快把房貸還掉，認為沒有負債，這間房子才完完全全屬於自己，因此心中總是會有莫名的壓力，覺得好像要背房貸一輩子！但是許多首購族其實都忘記考慮一件重要的事情，就是：『未來5~10年我也許會換屋！』也許是家庭人口變多，需要的空間變大了，因此需要以小換大。或者是工作、生涯因素考量，也許搬家了等因素都有可能。因此當你換屋的時候，下一個買你房子的人，就會幫你還完房貸了！怎麼說呢？

舉例：你用1000萬買了第一間房子，貸款800萬。如果你買的房子不錯，有增值潛力，過了5年後以1300萬出售。如果我們用最簡單的方式粗略換算本金，前兩年寬限期不還本，後面3年攤還本金，平均一個月還3.7萬本金，共還3年，一共133萬，因此你的貸款只剩下667萬。假設你以1300萬出售，賣方將先清償你剩餘的貸款667萬，其餘的633萬會匯入你的戶頭。這也是為什麼，大部分人都很害怕貸款背一輩子，實際上卻很少人真的負擔貸款一輩子，因為當你出售時，買方就會幫你把原來的房貸還掉。

至於要不要使用寬限期，這個問題，我曾經也想不太通。許多投資客都說就使用寬限期呀！但是對於自住來說，這間就是我的房子呀，還不是遲早都要還。你也有過這樣的想法嗎？其實要不要使用寬限期，並沒有絕對，取決於你的理財智商與花費習慣！

如果你有好的財務智商與投資工具，假設寬限期2年，如果那2年可以延遲還的本金(約80萬)，有更好的投資標的可以為你創造比房貸利息(約2%)更好的投資報酬，那麼你就應該好好利用寬限期。例如，如果這80萬本金，可以讓每年有穩定5~10%的報酬率，等於銀行用房貸的利息貸款給你去理財，那麼你當然是使用寬限期，而非還回銀行，讓你的錢幫你賺錢。如果你是無法控制花費的人，那麼乖乖還本金，對你來說還是最好的方式，因為每月定期還貸款等於是強迫儲蓄！等下一手買你房子的人，幫你還掉貸款的時候，你便能拿回你已經攤還的本金，還外加獲利呢！

每個人的情況與理財習慣都不同，建議好好了解自己的習慣，申辦貸款前先分別試算有房貸本金寬限期及無房貸本金寬限期每期應繳金額，依試算結果選擇自身能負擔又適合自己的方案喔！

30歲生日當天，親口跟代銷說”我確定要買下這戶”，感覺真的好不可思議！

雖然嘴巴上一直掛著說，30歲前我要買到房子，但是一想到要在台北市買下一間房子還是讓我頭皮發麻，我根本無從想像怎麼開始，甚至我怎麼可能支付得起這樣的房價，更別說買房過程中還有很多的功課，找房看房、比價議價、簽約付款....

那一天聽到house123要去石牌看房子，剛好是我理想的區域，所以就抱持著嘗鮮的意味就報名了，其實我也沒看過幾間預售案，跟著一夥人殺去也算是壯壯膽子吧～就這樣我踏進了米高美的建案，還這麼巧正好是我想像中的房子，微豪宅一間！

一開始感覺house123比我還更想要買到，因為我掐指算算自己的經紀能力，怎麼也不覺得我應該有熱情去買下它，最後抱持著買不到也一定學到的心態。相對而言house123的專案經理就顯得衝勁十足，不僅詳細分析案件的利弊，針對我的經濟基礎跟我研究出兩套購買方案，甚至連我該怎麼跟家裡長輩溝通都跟我擬好策略。

我只能說真的非常感謝house123給我的協助，光是這次購屋學到的房產知識跟經驗，就已經超級珍貴的，更何況我真的買到了人生的第一間房，夢想成真的感覺真的太棒了！

好朋友的買房分享經驗~ ^^

https://www.house123.com.tw/group/story/8

現在購屋市場上，大家早已熟悉如果要買預售屋、新成屋就找建商或代銷公司，中古屋買賣就找房仲業者。但對於首購族來說，常常因為經驗不足，也不了解如何議價，因此案場人員看準了消費者的心態，開的價錢高的過人，談到最後價格壓不下來，往往就不了了之。

    近期有業者把團購的概念運用到買房子上面，除了幫忙號召團購，還聘請有豐富議價經驗的專案經理幫客戶議價，吸引了不少買屋族群的青睞。之前在農曆鬼月成功號召50人團購的House123就是近期興起的建案團購平台。近期更貼心地提供「議價達人」服務，將過去「團購好室」之中的「議價服務」獨立出來，由 House123 的議價達人幫客戶服務，讓有看到喜歡的新成屋或預售屋，卻卡在自己無法談到一個好價錢的買方，不需要跟團也可以使用到這一項服務。

    今年8月團購成功的李先生說: 『之前從新聞上得知買房也可以團購就覺得非常有趣，本來是抱著看看的心態去看房子，看了之後覺得很喜歡但希望價格可以再低一點，就想到了House123，沒想到透過團購真的有比較便宜。更讓我感動的是，幫我服務的專案經理以幫大家買房子時可以省到錢為己任，讓我覺得很窩心。』

    House123的總監邱小姐指出: 『有自己的房子是很多人的夢想，從幾年前研究房地產開始，就發現許多人對於買房的夢想感到望塵莫及，又因為媒體新聞的影響，普遍認為自己要不吃不喝才有機會買得起房子，於是激起了和一群夥伴一起創立House123這個平台的使命。希望可以實際從買方的角度出發，貢獻我們的經驗和資源給其他想買房子的人，讓大家了解買房子沒有這麼困難，讓購屋不再是模糊與遙不可及的夢想。』

    不過買房子，並不像民生用品一樣是標準品，每一間房子都不一樣，甚至同一個建案也會因為不同地段、區域、建商、樓層、坐向，甚至是銷售的時間點，而有不同的價格落差。加上交易金額高，因此提供專業的房價諮詢、相關的合約審閱、貸款服務就顯得特別重要。

    邱總監表示: 『過去半年來，我們發現很多朋友其實對於如何購買房屋仍然有很多疑問。於是House123將服務做了一些調整，除了團購之外，也提供每一位想買房子的人都可以免費預約房產諮詢，讓大家可以瞭解看房子需要注意什麼、這個預售建案到底該不該買、哪一區比較有增值空間、如何規劃資金配置、貸款該怎麼貸、行情怎麼查等問題，提供中立客觀的建議與資訊。』

    邱總監鼓勵年輕人能盡早買房，因為買房子不是揹債，反而是儲蓄。因為身邊有太多朋友本來是月光族，為了買房子開始儲蓄，買了房子後反而開始存錢，幾年後房子增值再開始規劃以小換大。因此第一間房子只要適合自己、交通方便，不一定要在市中心也不一定要買大坪數，未來可以隨著房子的增值越換越大。

『你有聽過，房子也能團購的嗎?』上週我們去某大企業辦House123團購好室說明會時，在電梯間有聽見人在討論這樣的話題...正在看這篇文章的你，我想應該都有參加過團購水餃、衣服、黑師傅、泡芙、按摩卷等，但是參加『團購房子』應該是從來沒有的經驗吧! 到底『團購房子』要怎麼做，是怎樣的團購法?  很多人都會這樣來問我們~其實，全台灣目前還沒有一家企業有提供類似像House123這樣的服務。因此，很多人無跡可循。不過，既然是"團購"房子，就是依照大家腦袋知道的團購概念去延伸

假如今天你要買手機，你可以去直營門市買，找經銷商、通路商、手機行小店面...

 而你通常會接觸到店員、小廠商，拿到跟大家類似的規格價錢。但如果你今天很剛好認識了門市的高階主管，握有特殊優惠價格的關鍵人物，也許你就有機會能拿到比其他人更好的價格與服務。如果你今天又剛好要買5支~10支，就能更有力去拿到比其他人更好價格了!

House123就是這個概念~目前針對預售屋，新成屋所推出的團購~ 有兩種方式

1. House123網站上面正在進行中的團購...

上面有的建案/新成屋，如果你很有興趣(不管是投資還是自住)，你一定會先去看過房子，自己也去議過價，因此你會知道你心中理想的這一戶是落在什麼價格。然後，你一定要再來跟House123的團購! 也就是，也許我們已經有會員想要跟你買一樣建案，因此，我們可以連同你想要的那一戶，一起再去議價!買一戶，跟買三戶，買五戶的議價空間就會有不同。House123會議好價格，再通知你~告訴你你心中理想的這間價格談到了多少錢/坪。你還是保有權利跟自由地決定這個價格你喜歡嗎，能接受嗎，是你要的嗎~如果是，那就太棒了!  因為House123就幫你省下很多購屋基金。如果不是，那也沒關係。就取消團購就可以~非常簡單。直到最後你跟建商確定你要的房子~簽約時，才需要支付顧問費給House123

 怎麼看，怎麼算~都是贏的策略呢!!  ^^